Die Eigenbe­darfs­kündigung 

Privat­eigentum ist Grund­recht. Doch auch das Recht des Mieters auf seine Wohnung steht unter dem Schutz des Grund­gesetzes. Was das für Mieter und Vermieter heißt, hat der Bundes­tag ins Bürgerliche Gesetz­buch geschrieben: Miet­verträge dürfen normaler­weise nicht gekündigt werden, solange der Mieter seine Pflichten erfüllt und insbesondere seine Miete pünkt­lich bezahlt.

Es gibt allerdings Ausnahmen. Die wichtigste Ausnahme: Der Vermieter braucht die Wohnung selbst und meldet Eigenbedarf an. Je höher die Mieten steigen, umso häufiger brauchen Vermieter ihre oder eine ihrer Wohnungen selbst. Sie dürfen Mietern kündigen, wenn sie eine Wohnung für sich, ihre Familie oder nahe Verwandte brauchen. Zulässig ist die Eigenbe­darfs­kündigung zugunsten von Kindern, Stief­kindern, Eltern, Enkeln, Groß­eltern, Geschwistern, Nichten und Neffen, Part­nern, Ehegatten, Schwieger­eltern, Haus­halts­hilfen und Pflege­personal.

Sperre. Sind die Mieter schon in die Wohnung einge­zogen, bevor sie in eine Eigentums­wohnung umge­wandelt wurde, dürfen sie nach dem Verkauf noch drei Jahre, in Gegenden mit Wohnungs­mangel zehn Jahre dortbleiben. Erst dann ist der Vermieter zur Eigenbe­darfs­kündigung berechtigt.

Mieterfreundliche Fristen nach Umwandlung

Es gibt noch eine wichtige Einschränkung für das Recht des Vermieters auf eine Eigenbe­darfs­kündigung: Wurde die Wohnung erst nach Abschluss des Miet­vertrags in eine Eigentums­wohnung umge­wandelt und verkauft, dann ist die Eigenbe­darfs­kündigung für drei Jahre ausgeschlossen. Wo – wie in Frankfurt – Wohnungs­mangel herrscht, ist die Kündigung des Miet­vertrags sogar für zehn Jahre gesperrt. Um eine Umge­hung dieser Regelung zu verhindern, gilt der gleiche Schutz vor Eigenbe­darfs­kündigungen, wenn das Miets­haus  an eine Personengesell­schaft oder an mehrere verschiedene Eigentümer verkauft wird.

Für Mieter der ehemals der Frankfurter Siedlungsgesellschaft - FSG zugehörigen Wohnungen, die zum Zeitpunkt des Verkaufes ihrer Wohnung das 65 Lebensjahr erreicht haben, besteht ein dauerhaftes, lebenslanges Wohnrecht, welches auch für alle nachfolgenden Käufer/Eigentümer nachwirkt. (Siehe auch Nachtrag ***)

Keine Kündigung des Mieters in Härtefällen

Selbst wenn eine Eigenbe­darfs- oder Verwertungs­kündigung eigentlich zulässig ist, kann sie im Einzel­fall doch ausgeschlossen sein. Das passiert, wenn das Ende des Miet­verhält­nisses für den Mieter, seine Familie oder sonst einen Angehörigen des Haus­halts eine Härte bedeuten würde, die schwerer wiegt als die berechtigten Interessen des Vermieters. Der Mieter kann dann der Kündigung wider­sprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Miet­verhält­nisses verlangen.

Wann liegt ein Härtefall vor?

Der Auszug ist nicht schon allein wegen des hohen Alters oder einer Erkrankung des Mieters unzu­mutbar. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 68/19). Beides begründe für sich genommen noch keine Härte. Geht mit dem hohen Alter des Mieters eine Krankheit einher und würde der Umzug den Gesund­heits­zustand des Mieters erheblich beein­trächtigen, kann allerdings eine Härte vorliegen, die gegen den Auszug spricht.

Hohes Alter plus Verwurzelung am Wohn­ort. Ist der Mieter schon recht alt und ist er außerdem stark verwurzelt in seine Umge­bung, kann ein Härtefall vorliegen, die es dem Vermieter verbietet, den Mieter vor die Tür zu setzen. In einem Prozess müssen Mieter eine solche Verwurzelung gut belegen können, um die Kündigung abzu­wehren. Vor dem Land­gericht Berlin ist das jüngst einer 84-jährigen Mieterin gelungen. Das Gericht erklärte die Eigenbe­darfs­kündigung des Vermieters für unwirk­sam, da die Frau bereits mehr als 20 Jahre in der Wohnung gelebt und außerdem Ärzte und soziale Kontakte in der Nach­barschaft hatte. Das sei eine „tiefe Verwurzelung“, aus der die Mieterin nicht gerissen werden dürfe (Az. 67 S 345/18, Urteil vom 25. Mai 2021).

Widerstand – diese Kosten kommen auf Mieter zu

Greifen solche Einschränkungen nicht, haben Mieter ein Problem: Sie können oft kaum über­prüfen, ob Eigenbedarf vorliegt. Den Auszug zu verweigern, 

weil der Vermieter womöglich bloß behauptet, die Wohnung für sich oder

Verwandte zu benötigen, kann ohne Rechts­schutz­versicherung oder Mieter­ver­ein sehr teuer werden. Der Vermieter wird vor dem Amts­gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, gegen den Mieter Klage auf Räumung erheben.

Er muss dann seinen Eigenbedarf genau erklären und im Zweifel beweisen. Kann er das Gericht am Ende über­zeugen, müssen die Mieter nicht nur ausziehen, sondern auch noch die Kosten des Verfahrens tragen.

Diese Kosten – Anwalts- und Gerichtskosten einschließlich der gegnerischen Kosten - erreichen bei einer Kaltmiete von 500 Euro pro Monat in typischen Fällen ca. 3000 Euro in der ersten Instanz und weitere gut 3000 Euro in der Berufungs­instanz die der Verlierer des Prozesses zu tragen hat.

Manchmal lässt sich nach dem Auszug beweisen, dass es gar keinen Eigenbedarf gab. Dann wird es teuer für den Vermieter. 

Und wenn es nur ein vorgetäuschter Eigenbedarf war?

Wurde der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um die Wohnung teurer als bisher zu vermieten oder für möglichst viel Geld zu verkaufen, steht den früheren Mietern Schaden­ersatz zu. Sie können ihrem ehemaligen Vermieter dann vor allem die Kosten für den Umzug und die Differenz der neuen zur alten Miete in Rechnung stellen.

Tipps für Mieter

Rechts­beratung. Verhandeln Sie besser nicht selbst mit dem Vermieter, wenn er Ihnen die Kündigung schickt und Sie denken, dass Sie etwa wegen Alter oder Krankheit nicht ausziehen müssen. Lassen Sie sich unbe­dingt sofort vom Mieter­ver­ein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten.

Wider­spruch. Den Wider­spruch müssen Sie schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungs­frist erklären. Sie sollen ihn begründen, wenn der Vermieter Sie dazu auffordert. Bleibt der Vermieter bei der Kündigung, muss er gegen Sie Räumungs­klage erheben. Das Gericht wägt dann seine und Ihre Interessen ab.

Schaden­ersatz. Wenn Sie aufgrund der Kündigung ausziehen und fest­stellen, dass der Vermieter die Wohnung danach nicht wie angekündigt nutzt, könnte er den Eigenbedarf vorgetäuscht haben. Lassen Sie sich von einem Miet­rechts­anwalt oder dem Mieter­ver­ein recht­lich beraten. Möglicher­weise haben Sie eine Chance auf Schaden­ersatz..

***Für die langjährigen Mieter in der Bizonalen Siedlung die das 65 Lebensjahr erreicht haben gilt drüber hinaus die beim Verkauf der Frankfurter Siedlungsgesellschaft durch den Bund, das Land Hessen und die Stadt Frankfurt geschlossene Vereinbarung – hier im Wortlaut:

" Wird eine Wohnung an einen Dritten veräußert, so ist dieser unter Vereinbarung zu Gunsten des Bundes von einer nach billigem Ermessen und im Streitfall gerichtlich zu überprüfenden Vertragsstrafe zu verpflichten, in den Fällen, in denen der Woh­nungsmieter

im Zeitpunkt der Veräußerung das 65. Lebensjahr erreicht hat, ge­genüber diesem die Ausübung des Rechts zur ordentlichen Kündigung – auch wegen Eigenbedarfs - zu unterlassen und diese übernommene Verpflichtung einschließlich ihrer Belegung mit Vertragsstrafe auch seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen."